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93499开奖直播出售琨御府项目公司股权遭问询 京投发展资金链承压


发布日期:2019-10-23 05:50   来源:未知   阅读:

  摆在京投发展股份有限公司(下称“京投发展”:证券代码600683)面前的难题,肯定不止上交所一纸问询这么简单。营收和业绩的双双下滑,才更为需要这家房企耗费心力去解决。

  此外,借款总额大幅增长,净负债率暴增,现金流急剧恶化,短期偿债压力巨大等都犹如一把“达摩克利斯之剑”悬在上市公司头顶。

  9月11日,京投发展发布关联交易公告,旗下全资子公司北京京投置地房地产有限公司(下称“京投置地”)拟将其持有的北京京投兴业置业有限公司(下称“兴业置业”)51%股权,转让给北京市基础设施投资有限公司(下称“京投公司”)。

  京投公司持有上市公司37%的股权,是后者控股股东。上述关联交易中,标的股权转让价款为4.36亿元,并约定京投公司向兴业置业提供资金用于兴业置业向京投置地偿还全部债权款10.46亿元。

  对于这一交易,京投发展在公告中表示,兴业置业剩余资产主要以写字楼、商业为主,全部销售完毕所需时间较长,如将其自持用于租赁,投资回收期较长。从公司整体经营发展、现金流等方面考虑,转让兴业置业股权可快速实现投资收回、收益兑现。

  上述公告发布第二日,京投发展便收到了来自上交所的问询,上交所主要就交易作价公允性要求评估机构发表意见。2018年末,兴业置业的净资产为18.23亿元。因应付股利增加20.51亿元,揭秘伪中医保健:打中药旗号卖保健品 遇到问题2019年7月31日这一数值降至9973.68万元。2019 年上半年兴业置业计提大额应付股利的合理性也是上交所此次问询的重点。此外,上交所还要求京投发展结合兴业置业对公司应付股利款的付款进度,说明有无存在控股股东侵占上市公司利益情形。

  兴业置业成立于2013年2月,由京投置地和京投公司分别出资5100万元和4900万元设立。此次受让之前,京投公司就持有兴业置业49%的股权。该交易完成后,兴业置业将成为上市公司控股股东的全资子公司。93499开奖直播

  上市公司设立兴业置业,主要是负责琨御府的开发。该项目位于海淀区蓝靛厂南路与玲珑路交汇处,紧邻地铁6号线慈寿寺站,是一地铁上盖物业。琨御府总建筑面积约39.5万㎡,开发历时6年。

  2014年琨御府便开盘,以6.67万元/㎡的均价,实现签约销售面积4.83万㎡,为上市公司贡献了32.18亿元的销售额,在所有项目中位居第一。如果仔细回看上市公司当年的销售业绩,就会发现琨御府占比达45%。2015年、2016年,琨御府继续稳定地为京投发展贡献货值,分别实现签约销售额31.6亿元、35.41亿元。《商业观察》统计,过去5年琨御府共计为上市公司贡献了103.09亿元的销售额。

  一位业内人士对《商业观察》表示,若企业项目过于集中,前期销售可以带来较多现金流,而后期就会面临销售金额减少等压力。因为兴业置业剩余资产投资回收周期较长,上市公司将其转让给控股股东,是基于当前市场走势所进行积极回笼资金的手段。

  缓慢增长两年后,京投发展营收和业绩迎来了全面下滑。2019年上半年,上市公司实现营业收入11.74亿元,实现归属于母公司股东的净利润0.896亿元,同比分别下降43.62%和29.87%。336363.com醉八仙论坛【荣·话】荣程集团经营理念

  据其2019年中报披露,今年上半年上市公司负债总额为389.71亿元,较上年末增加117.19亿元,增幅43%。负债的大幅增加,从京投发展的发债情况也可以窥见。2019年3月、7月,上市公司面向合格投资者公开发行了为期5年,金额分别为10亿元、5亿元的公司债券,相应票面利率为3.99%、3.78%。

  值得注意的是,京投发展的发债并没有要停下来的意思。2019年8月,上市公司再度发行了“金额为5亿元,期限3年,利率为4.7%”的中期票据。

  连续发债,使得京投发展财务费用急速攀升。2019年上半年,上市公司这一数值为1.08亿元,同比增长93.24%。早于8月7日,京投发展就发布了《累计新增借款超过上年末净资产200%的公告》。公告显示,2018年末京投发展的借款余额为208.05亿元,截至2019年7月31日,这一数值为308.31亿元。2019年1-7月累计新增借款100.26亿元,占2018年末净资产的217.25%(2018年12月31日,经审计的净资产为46.15亿元)。

  资产负债率方面,重新回到高位,2019年上半年为90.89%。《商业观察》运用“(借款总额-货币资金)/净资产”,计算出京投发展2018年、2019年上半年的净负债率分别为313.77%和612.52%。不难看出,本就高企的净负债率发生了暴增。

  此外,今年以来,上市公司经营活动产生的现金流量净额就在急剧恶化。第一季度由正转负后,继续骤降,2019年上半年这一数值为-95.63亿元。上市公司把这归结为“获取新项目支付的地价款较上年同期增加”。

  京投发展的资金链承压已是事实。2019年上半年,上市公司所持有的货币资金为27.65亿元。同期内,其短期借款和一年内到期的非流动负债分别为1.5亿元和32.53亿元。前者与后两者之间还存在着6.38亿元的缺口。

  京投发展成立于1992年9月,并于次年10月登陆资本市场。公开信息显示,2000年上市公司控股股东由宁波市国有资产管理局变更为中国银泰投资有限公司(下称“中银投资”)。如果要从时间上开始算起,京投发展可谓北京本土老牌房企。但,在近年来龙头房企高哥猛进,京投发展的销售额却始终没能突破百亿大关。吊诡的是,上市公司的销售额在2015年达到98亿元的峰值后,发生了直线年京投公司入主京投发展说起。这一年,上市公司获准非公开发行股票,京投公司凭此获取京投发展29.81%的股权,取代中银投资成为上市公司控股股东。京投公司成立于1981年2月,是由北京市国有资产监督管理委员会出资成立的国有独资公司,承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资和资本运营任务。

  京投公司的引入至少酝酿了两年,京投发展意在转型“轨道物业开发”为主业。上市公司曾在2007年年报中表示“将借助发行后第一大股东京投公司在北京轨道交通规划建设的先天优势和强大的投融资能力,逐步打造具有轨道交通特色和核心竞争力的轨道物业综合开发公司”。

  只是上述转型在京投公司正式入主两年后才开始实施。2011年,京投置地与京投发展、北京万科企业有限公司联合竟得建设用地面积23.32万㎡的郭公庄项目。该项目是上市公司获取的第一个轨道交通上盖项目,2013年便入市。这一年,西华府便为上市公司贡献了16.54亿的销售额,占据当年京投发展近7成的销售业绩。截至2017年末,该项目共计为上市公司贡献了72.26亿元的销售额。

  西华府入市后,上市公司的销售额也有了起色,2014年、2015年分别增长191.85%和37.51%。随后,销售额转头向下。乃至2017年、2018年均未实现销售目标,上一年度的完成率仅为65%。

  有趣的是,没有完成销售目标的京投发展,在2019年还把这一目标往上调至76.8亿元。但2019年上半年,上市公司仅实现签约销售额24亿元,完成率为31.25%。如此来看,今年完不成目标又将会是大概率事件。

  房地产数据研究院院长陈晟对《商业观察》表示,增量开发与关注存量开发的房企发展模式是不一样的,增量需要强调规模,存量可能更为强调的是资源以及转换。此外,两类企业的考评模式也都不一样。但在现今阶段,一定的规模或是一定资产的持有和利润都是需要的,只是要找到两者的平衡点而已。轨交上盖的物业是一个机会点,但它可能对企业的资金、负债、持有和运营都会有比较强的要求,跟简单的开发是不一样的。

  值得一提的是,京投发展在不遗余力获取的土地同时,却还有一项目已闲置多年。该项目位于鄂尔多斯东胜区,被命名为“泰悦府”,由鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司负责开发(下称“京投银泰”),京投发展在其中持有49%的权益。2018年,京投银泰亏损7514.15万元,京投发展向其提供了600万元的借款。2019年上半年,再次为其提供了200万元借款。

  《商业观察》梳理京投发展过往年报发现,鄂尔多斯项目于2010年取得,至今已经快10年过去了。2015年停工后,就再也没有复工消息传出。该地块还要“沉浮”多久,及京投发展会否把今年的销售目标进行下调?《商业观察》已发采访函至上市公司,截至发稿未收到回复。

  没有收到回复的还有上交所。9月19日,京投发展以“《问询函》中涉及到的部分事项尚需进一步补充和完善”为由,将回复时间往后推了一周。另一方面,紧张的资金链,也在这家房企身上日渐显现。(见习记者 王志)

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